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英国和欧洲,该投资谁?
来源:证保通整理2018-04-10 09:44:51
  1.跟着钱流动的方向投资

  去年年末和今年年初的时候,我们不止一次提到欧洲经济的复苏。其实早就有大批投资者比新闻要更早嗅到欧洲经济复苏的味道,在2017年就开始重金布局欧洲。

  我们可以很明显地看出来几点:

  (1)从16年开始,中国加大了对欧洲的投资,相比15年几乎翻了一倍,其中主要是往德国和英国投资。

  (2)到了2017年,国内资本管制政策变严,酒店、文化旅游业、体育俱乐部、房地产等等这些都被严控,因此17年的投资金额有所下降。

  (3)但17年有一个非常大的变化是,中国海外直接投资的总量略微下降了,但对英国的投资是直接翻倍了,从16年的100亿美元,到17年的210亿美元。

  从这些现象可以看出,在政策收紧的情况下,中国对欧洲的投资不仅没有大幅减少,反而还在重金加仓英国。

  当然,不止是中国,全球投资者都没有放弃英国这块宝地。我们还是先从数据来说明这一点。

  在这段时间内,德国和英国房地产市场获得的投资金额最高,分别是680亿欧元和640亿欧元,第三名是法国的250亿欧元。从这一点就可以看出,在整个欧洲大陆,英国依然是投资者最看好的区域之一。

  据英伦投资客统计,在2017年,仅仅是中国公开报道的对英国的投资额就达168.55亿英镑(约1483亿人民币),这还不包括那些公布了要投资但没有透露具体金额的项目。(盘点链接:2017重磅回顾!中国人大举投资脱欧后的英国,砸下近1500亿)

  而近年来不断从大陆撤资的李嘉诚,最后资金的归宿大多落在了英国。

  除此之外,这些年政治局势紧张的中东,为了把钱放到更安全的地方,不断有资金涌入英国的房地产。2017年来,伦敦房地产交易中来自卡塔尔的购房需求上涨了20%,巴林上涨了15%,也门涨了5%。

  还有前段时间反腐闹得沸沸扬扬的沙特,在今年3月初沙特王储访问英国时,签订了650亿英镑的长期投资计划。沙特国王的侄子AbdullahBinMosaad王子近期也宣布将入股英国资产管理公司DrainPartners,并表示将于未来一年时间内在英国投资至少2亿英镑的商业地产项目。

  钱的流向最能说明问题。目前来看,砸向欧洲房地产市场的钱,有一半都落在了英国。这说明了很重要的一点,英国依然是全球投资者看好的一块淘金地。

  而且从投资数据来看,伦敦依然是2017年最受投资者欢迎的欧洲城市。从2016年第四季度到2017年第三季度,伦敦一共吸引房地产投资310亿欧元,领先第二名柏林90亿。

  2.2018年英国房价会走进深渊还是走出泥潭

  刚刚我们经过梳理可以发现,现在全球资金都有往欧洲和英国流动的趋势,说明了全球投资者还是非常看好欧洲和英国的潜力。

  但是前几天很多朋友应该也看到过这样的消息:有报道称今年1月份伦敦房价出现十年来最大跌幅。伦敦房价现在确实是进入了短期的下行阶段,一月份同比下跌2.6%。其中,伦敦最贵的地区下跌最多,伦敦房价排在前三分之一的区域一月份平均同比下降了7%。

  从去年年末到今年年初,伦敦房价持续放缓,其实和英镑暴涨、英国脱欧谈判,以及英国央行加息推高贷款成本有关。印花税新政也打压了中高端房产的销售,所以才出现1月份房价下跌加快的情况。

  不过从2月份新公布的数据来看,这种下跌趋势又有一些缓解。

  英国非房产数据分析公司Hometrack近期公布了英国2月份的数据。数据显示,伦敦整个区域的房价相比17年2月份是略微上涨了1%,而且整个伦敦还是有接近6成的区域房价还在上涨。

  而英国的大城市房价还是比较乐观的。我们可以看到,在Hometrack一直监测的二十座大城市中,有一半的城市今年2月份的房价同比涨幅都是比去年这个时候要高的。

  当然如果我们把时间维度再拉长一点,看看过去二十年来英国和伦敦的房价情况。可以很明显地发现,伦敦房价和英国房价是同步变动的,而且过去十年的房价涨幅都处于周期性地波动中。这里的波动,指的是房价上涨的速度有快有慢,但总体一直都是在朝上走的,而近期的英国和伦敦的房价,又恰好进入了增速放缓的阶段。

  那么2018年以及后面的几年,英国的房价会一直处于上涨幅度下滑的阶段吗?

  总体来说,今年可能还是会继续延续这种比较冷静的市场,但渡过最近两年的冷静期后,英国房价很可能会反弹回到加速上涨的阶段。

  这一点我们之前多次提到过。过去大家谈到英国房产最担心的是它的脱欧谈判有很多的不确定性。但是3月19号,也就是上周一的时候,英国和欧盟达成了脱欧过渡期协议(重大突破!英国欧盟达成脱欧过渡期协议,如何解读?),会有21个月的过渡期,自此英国和欧洲已经就脱欧过渡期条款达成一致,后面的不确定性因此大大降低,英国楼市复苏的脚步也会加快。

  根据Savills的预测,伦敦房价到2020年会逐步复苏。其中,伦敦市中心房价维持稳定,跌的主要是非核心区。复苏后,伦敦核心区未来五年累计将上涨20%。

  3.除了伦敦,英国与欧洲还有哪些值得关注的城市

  除了伦敦,还有没有其他值得关注的城市?还有最近受到关注的欧洲,有没有一些有潜力的城市呢?

  我们先说说英国。

  在英国房价整体增长乏力的情况下,也有一些城市异军突起,2017年房价涨幅超过6%。我在准备这次分享的时候找到了之前记录的英国去年11月份的数据,然后正好昨天又出了今年2月份的数据,刚好可以拿来对比一下。

  还是看看Hometrack的数据,以格拉斯哥开头的这张图是2017年11月份的一年涨幅最多的几个城市,而以爱丁堡开头的是今年2月份的城市排名。有意思的是,在不同时间段记录的一年涨幅超过6%的城市中,每次都是八座城市,而爱丁堡、伯明翰、曼切斯特一直都处于房价涨幅前五的城市。这三座城市也是我们比较看好的除伦敦外具有潜力的城市。

  (1)曼切斯特

  伦敦之外的英国城市,我们先讲曼切斯特。

  Savills预测西北部地区未来五年房价累计上涨18.1%,是伦敦的2.5倍,并超过英国全国的涨幅(14.2%)。其中预测曼彻斯特未来五年累计涨幅达28.2%,将成为英国房价上涨幅度最大的城市。

  与此同时,Hometrack的RichardDonnell表示,2009年以来伦敦的房价已经飙升了70%。曼彻斯特市场活跃度有所上升,过去12个月同比上涨6.6%,截止2017年11月,曼切斯特市中心房价175,312英镑,大曼切斯特地区平均房价为163,800英镑。相比之下,曼城的房价可负担性优势显现,凸显其楼市增长潜力。

  曼城房价上涨要归功于就业和人口。

  英国富时指数前100的公司中有65家在曼切斯特设立总部。截至2017年4月,曼城累计吸引中资投资35亿镑。在全面发展科技产业的大背景下,曼彻斯特凭借其北方门户城市的地位,已经发展成了英格兰北部的科技中心。

  人口方面,2011-2016年,曼城人口净增3.8万,达到54.13万人。平均年增人口1.86%,超过伦敦。曼切斯特市政厅预测,到2025年,大曼切斯特的人口可能达到62.5万人,曼城市中心也将保持每年5.5%的人口增速。

  人口增长刺激住房需求,但曼城的房屋供应却跟不上。据GreaterManchesterSpatialFramework的统计,大曼彻斯特住房需求为每年11,254套,其中四分之一以上(3,120套)集中在市中心。

  但2016-2017年曼彻斯住房特净完工量为1,792套;2020年前,曼彻斯特在建住宅仅为7,000套,只能解决曼切斯特市中心2年的住宅需求。

  至于曼切斯特的房价未来还会不会涨,可以参考英伦投资客这篇调研文章:《深度调研:曼彻斯特还值得投资吗?》

  (2)伯明翰

  英国西米德兰兹郡(WestMidlands)是2017年英国房价涨幅最强势的地区。全年房价涨幅超过7%,该地区第一大城市伯明翰房价也不断攀升。良好的创业环境,持续高增长的人口和年轻化的城市,以及英国二号高铁的开通,都将支撑伯明翰房地产市场。

  根据英国土地登记部门的数据,截止2017年11月,伯明翰房价同比上涨7.79%,11月平均房价为177,728英镑。

  英国统计局的数据显示,过去5年,伯明翰人口净增50,300人,总人口112.34万人,是除伦敦之外,人口增长最多的城市;而且伯明翰非常年轻,25岁以下人口占比40%,是整个欧洲最年轻的城市。

  这也是为何普华永道连续三年将伯明翰评为英国房地产投资前景最好的城市。

  一百多年前,伯明翰就被称为“世界工厂”。它位于英国国土中心,地处英国“四小时通勤圈”,地理位置得天独厚,吸引了超过7.5万家企业,其中跨国企业就有1190家。不仅如此,伯明翰论创业精神仅次于伦敦,2016年创业公司数量增加37%。

  伯明翰政府还推出了为期20年的“大城市计划”,预计新增5万就业岗位,并新建5000套住房。可以预见这项计划将为经济发展增添动力,刺激房地产市场的发展。

  此外,英国二号高速铁路(HS2)经过伯明翰。铁路通车后,伯明翰至伦敦缩短到49分钟,前往爱丁堡、曼切斯特的时间也会大大缩短。普华永道预计,英国二号高速铁路项目将为伯明翰将新增1500个工作岗位,也将为该城市带来130万英镑的地方经济效益。

  (3)爱丁堡

  去年,英国许多地区的房地产市场都在降温,爱丁堡的房价增长却如火如荼。Savills数据显示,爱丁堡的表现超越英国其他城市,成为2017年房价涨幅最大的城市之一。截止2017年11月,爱丁堡平均房价246,508英镑。

  爱丁堡正在成为英国第二个国际性城市。爱丁堡是苏格兰的教育中心,爱丁堡大学领先的计算机专业,也为整个城市奠定了高科技人才储备的基础。据统计,每年有42%的毕业生会选择留在自己的大学所在地爱丁堡,爱丁堡因此成为伦敦之外,每万人中创业公司最多的城市。

  爱丁堡软件开发工程师平均年薪61,000英镑,具有强大的购买力。根据Glassdoor的统计,爱丁堡码农平均工资比旧金山低33%,这对众多科技型企业具有较强吸引力,因为它们可以用更低成本获得同等质量的人才。

  从2011年到2016年,爱丁堡人口净增29,300人,达到507,200人。预计未来二十年年增5000人,爱丁堡未来同样会面临住房供不应求的局面。

  数据显示,从2008年到2017年第一季度,每年仅有1080套新建住房进入市场。即使2016年3月至2017年3月新建住房数量上升到1832套,也是远远不够的。这是爱丁堡2017年来房价不断上涨主要原因。

  不断涌入的高科技人才,供不应求的住宅市场,以及超越全国的房价涨幅,都是爱丁堡值得关注的理由。

  说完英国,我们再看看因为英国脱欧,而最受益的城市——法兰克福。

  
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